החטיבה הכלכלית ד"ר רינה דגני מתכננת ערים התמחות בכלכלה אורבנית. Information Strategy & Solutions

Size: px

Start display at page:

Download "החטיבה הכלכלית ד"ר רינה דגני מתכננת ערים התמחות בכלכלה אורבנית. Information Strategy & Solutions"

Laurence Walker
6 years ago
Views:

1 החטיבה הכלכלית ד"ר רינה דגני מתכננת ערים התמחות בכלכלה אורבנית Information Strategy & Solutions פברואר 2014

2 הביקוש למשרדים החטיבה הכלכלית ההספד והניבוי השחור של שוק המשרדים מוקדם מדי: שוק המשרדים והתעסוקה חייב להימדד לפי צרכים אורבניים ולאורך תקופות ארוכות יותר מאשר בהיבט של שנתיים-שלוש. בעשור האחרון נוצר חסר בבנייה של שטחי תעסוקה ומשרדים ברמה הארצית. החסר קיים במחוז תל אביב בכלל ובעיר בתל אביב בפרט. הצלחת שוק המגורים גרמה להדחקה של צרכי התעסוקה. בחמש השנים האחרונות חלה האצה בבנייה של שטחי תעסוקה, שעדיין לא מכסה את החסר המצטבר, של כ- 200,000 מ"ר בתל אביב ואת התוספת הנדרשת בשל הביקוש הטבעי השנתי. 2

3 תחזיות צמיחה בישראל החטיבה הכלכלית בישראל כחצי מיליון עסקים, קצב גידול כ 4% בשנה, כ- 85 אלף צרכני משרד. ב- 5 השנים הקרובות תסתיים בנייה של כ- 600 אלף מ"ר למשרדים בתל אביב, כ- 125 אלף בממוצע שנתי )ביקוש שוטף + הדבקת חלק מהחסר(. הביקוש למשרדים מושפע מ: המצב הכלכלי של המדינה -למרות שהוא ירוד ולא ברור לגבי השנה הקרובה, תחזית קרן המטבע העולמית לגבי ישראל צופה צמיחה ריאלית לכלכלת ישראל מידי שנה בכ- 4%-3%, לפחות בחמש השנים הקרובות. 3

4 החטיבה תחזיותהכלכלית צמיחה בישראל צמיחה כלכלית משמעותה גידול בפעילות העסקית בישראל: השלכה על שוק ההון הישראלי ועל מספר העסקים שצורכים משרדים בישראל בכלל ובתל אביב כמרכז העסקי והפיננסי. לכן במועד סיום הבנייה ה"מאיימת" של המשרדים, בעוד כ- 3-4 שנים, ב : ההצפה של משרדים בתל אביב לא תהיה חריפה כפי שמשערים היום. "הביקוש החבוי" למשרדים היום ישתחרר ויחזור לשוק. 4

5 מ) מ) החטיבה התחלות הכלכלית בנייה לתעסוקה במחוז תל אביב ממוצע התחלות בנייה בשנה ממוצע שנתי ב- 5 השנים האחרונות , , , , ,764 מסחר ושירותים עסקיים בנייני ציבור סה"כ מסחר, שירותים ובנייני ציבור "ר( ,608 95,559 "ר( 182, ,479 1,000, , , , , , , , , ,000 - מסחר ושרותים עסקיים בנייני ציבור תעשייה ממוצע נתוני 2013 הושלמו בהנחה שהקצב ברבעון אחרון יהיה דומה לקצב בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה * מקור: למ"ס

6 מ) מ) החטיבה הכלכלית התחלות בנייה לתעסוקה בעיר תל אביב מסחר ושירותים עסקיים בנייני ציבור סה"כ מסחר שירותים ובנייני ציבור ממוצע התחלות בנייה בשנה "ר( "ר( 117, ,777 68,054 67, , , , , ,000 ממוצע תעשייה בנייני ציבור מסחר ושרותים עסקיים 400, , , , נתוני 2013 הושלמו בהנחה שהקצב ברבעון אחרון יהיה דומה לקצב בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה * מקור: למ"ס

250 200 התחלות בנייה למשרדים בתל אביב 192 גמר בנייה למשרדים בתל אביב 150 100 50 0 92 90 33 31 93 36 39 45 17 19 52 2009 2010

7 באלפי מ"ר בנייה למשרדים בעיר תל אביב החטיבה הכלכלית החשש מפני הצפה במשרדים הוא בשל הבנייה המואצת בשנים האחרונות, החריגה ב ב- 3-4 השנים הקרובות תסתיים הבנייה, שחלק משמעותי ממנה כבר בשלבי שיווק מתקדמים, לכן עוצמת ההצפה תהיה מתונה התחלות בנייה למשרדים בתל אביב 192 גמר בנייה למשרדים בתל אביב נתוני 2013 הושלמו בהנחה שהקצב ברבעון אחרון יהיה דומה לקצב בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה * מקור: למ"ס

8 החטיבה הכלכלית - ביקוש עסקים בתל אביב מ נרשמת עלייה במספר המשרדים בתל אביב שהגיע ל 14,600. כיוון שבשנים האחרונות כמעט ולא נבנו משרדים חדשים ואיכותיים בתל אביב, התפשרו העסקים על מיקום מחוץ לתל אביב כמו בני ברק, פ"ת, חולון ונתניה. גידול ממוצע במשרדים בשלוש השנים האחרונות בתל אביב כ- 350 לגידול שנתי 3%-5% עד כ- 500 עסקים בשנה. צפי בשנה. 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 9,890 10,244 10,190 10,315 10,973 11,306 6,000 4,000 2,000-1,303 1,325 1,391 1,357 1,424 1,410 2,178 2,151 2,049 1,981 1,956 1, שירותים עסקיים בנקאות כספים משרדים שונים * מקור: עיריית תל אביב

9 הביקוש השנתי למשרדים בתל אביב יגדל כפונקציה של: החטיבה הכלכלית א. הגידול במספר העסקים הדורשים שטחים המשרדים בעיר ב. עלייה ב"רמת החיים וב"איכות החיים" של עסקים, ובמספר עובדים גידול בפעילות עסקית ג. הגברת המשיכה של עסקי משרדים לתל אביב - תל אביב הופכת למנהטן של ישראל, "מדינת תל אביב", מרכז פיננסי חשוב בישראל, עוצמתה תגדל וכך הביקוש למשרדים ד. תכנית סילוק משרדים מדירות בתל אביב מתחזקת בעירייה, במגמה להגדיל את מלאי הדירות. מוערך ב 2,000 עסקים, שיפנו דירות ויעברו, לאחר אכיפה. ה. שיפור ההנגשה התחבורתית לעיר מגדיל את הנכונות של עסקים לפעול מהעיר.

10 החטיבה הכלכלית שכר דירה צפוי למשרדים בתל אביב 10

11 שכר החטיבהדירה הכלכלית ממוצע של משרדים לאורך השנים שכ"ד בעלייה בעשרים השנה האחרונות, למרות ירידה בין 2000 ל 2004 ובלימה ב העלייה למרות השיח הציבורי על הצפת השוק במשרדים. תל אביב -יפו כלל ארצי בתל אביב ובר"ג, עלו דמי השכירות משמעותית יותר מהעליות בממוצע הארצי. למ"ר 11 המחירים הינם מחיר ממוצע וכוללים משרדים ברמות גימור ומיקומים מגוונים

12 קשר בין גידול בתוצר המקומי הגולמי החטיבה הכלכלית לבין שכ"ד למשרדים בתל אביב יש מתאם תל אביב כמרכז פיננסי מגיבה למגמות המאקרו בכלכלת ישראל והעולם. בעת צמיחה כלכלית עולים דמי השכירות למשרדים בקצב לא אחיד. בתקופת האטה, ירידה בשכ"ד, בשיא ההאטה ירידה של 10%-15%, בתקופה העוקבת התייצבות מחירים ושוב עלייה. צריכה להיות התאמה, כשהאוכלוסייה גדלה יש צורך בשטחי תעסוקה למיניהם. מהשיא בשנות ה- 90 נרשמה ירידה בהיקפי הבנייה לתעסוקה עד אולם שיעורי הגידול בהיקפי הבנייה לתעסוקה ברוב השנים, לא גדלו בהתאמה לגידול האוכלוסייה. 12

13 החטיבה תחזית דמי הכלכלית השכירות למשרדים מודל כלכלי שבנינו לאומדן דמי שכירות )לפי גידול אוכלוסייה, גמר בנייה, התוצר המקומי וכו'( מלמד: בתרחיש אופטימי צפי לעלייה בשכר הדירה - הכלכלה תמשיך לצמוח והיקף הבנייה יישאר ברמה של השנים האחרונות, ללא תוספת של בנייה הרבה מעבר לצרכים, שכר הדירה בתל אביב יעמוד בשנת 2017 על כ- 110 למ"ר ובשנת 2021 על כ- 127 למ"ר. בתרחיש כשהשוק בחששות- ירידת מחיר עד סביב 10% המצב כלכלי לא טוב, הגורם לעצירה של המשק, -החשש נובע מתוספת הבנייה ובשל 13

14 החטיבה הכלכלית

15 החטיבה התשואות הכלכלית בנדל"ן עסקי לעומת נדל"ן למגורים ההשקעה בנדל"ן עסקי מתחילה להיות פופולארית בדומה להשקעה בדירות. רוב הציבור עדיין אינו מעכל זאת ואינו מתעניין, בשנים האחרונות יותר בעלי עסקים נוהגים לרכוש נדל"ן מסחרי לעצמם או להשקעה. זוכים להצלחה פרויקטים כמו מידטאון, מגדלי חג'ג', בסר במתחם יגאל אלון, קרדן. שיעור רוכשי המשרדים מגיע ל 20%-15% מהעסקאות, חלקם דרך קבוצות רכישה. 15

16 החטיבה התשואות הכלכלית בנדל"ן עסקי לעומת נדל"ן למגורים, התשואה בנדל"ן עסקי עולה על 7% תשואה למגורים לרוב סביב 4%-3% יכולה לנוע גם סביב 9%-8% ברוב חלקי הארץ. 9.0% 8.0% 8.2% 8.1% 8.2% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 3.5% 3.4% 3.4% 2.0% 1.0% תשואה על משרדים תשואה על מגורים 0.0%

17 החטיבה התשואות הכלכלית בנדל"ן עסקי לעומת נדל"ן למגורים 3,000,000 מחיר דירת 4 חדרים תשואה ממוצעת על דירת 4 חדרים 4.0% 2,500,000 2,400, % 3.5% 2,000, % 2.9% 1,700, % 3.0% 2.5% 1,500, % 1,000,000 1,100,000 1,200, % 1.0% 500, % - ארצי חיפה ירושלים תל אביב 0.0% 17

18 החטיבה התשואות הכלכלית בנדל"ן עסקי לעומת נדל"ן למגורים מחיר ממוצע לרכישת משרד במגדל חדש בתל אביב בין 13,000 11,000- למ"ר שכירות ממוצעת צפויה לפי, 90 תשואה כ- 8%-10%, שיעורי תשואה יותר פי 2.5 משיעורי תשואה מדירות, גם אם צריך לשלם מס הכנסה הרי זה עדיין גבוה מאשר התשואה מדירות. אזור איילון/יגאל אלון מנחם בגין הבורסה רוטשילד סה"כ CLASS A בת"א ור"ג דמי שכירות למ"ר למ"ר למ"ר למ"ר 100 למ"ר 18

19 שכירות משרדים לעומת שכירות למגורים החטיבה הכלכלית שכירות ממוצעת לדירה בתל אביב עלתה בכ- 53% בין שכירות ממוצעת למשרדים באותה תקופה עלתה ב- 98% דמי השכירות הם פונקציה של מחירי הרכישה. )הוכפלה( שכירות ממוצעת למשרדים שכירות ממוצעת לדירה בתל אביב שכירות ממוצעת לדירה 6, ,000 שכירות ממוצעת למשרדים בתל אביב 4,486 4, ,000 3,000 2,566 2,727 2,749 3,079 3,439 3,134 2,911 2,919 3,071 3,185 3,277 3,813 4, , ,

20 חסמי כניסה לרכישת משרדים החטיבה הכלכלית החשש ממיסוי חשש של הציבור הוא "התעסקות" עם מס הכנסה, חשש מדיווח לשלטונות המס, מעיסוק בחשבוניות, ממע"מ, "למה להסתבך"!!!! אולם מי שמדווח על השכרת דירה, רווחיו יהיו גבוהים יותר אם ירכוש משרד. אם יחיד ירכוש משרד הוא ישלם מס בהתאם להכנסתו, דמי השכירות יצורפו להכנסה, גם אם יצטרך לשלם מס לפי 35%, הרי שיישאר לו יותר מאשר מהשכרת דירה. 20

21 חסמי כניסה לרכישת משרדים החטיבה הכלכלית חשש מקשיי השכרה התחושה היא כי דירה קל יותר להשכיר, ואכן בשוק בו חסרים דירות, מהר מוצאים את השוכר הבא, גם אם הדירה, הבניין והכניסה אליו מוזנחים מאוד. אולם תקופת ההשכרה קצרה בדירות ולמשרד היא לטווח ארוך, כלומר, צפויה תקופה ארוכה של שקט וביטחון בהכנסה הצפויה: דירה מושכרת כשנה-שנתיים בממוצע, משרד ל שנים ויותר. רמות התפוסה: משרדים - בגוש דן סביב 95%. מלאי חיכוכי. מי שאינו מצליח להשכיר, זה בשל מחיר או תנאים לא מתאימים. דירות - היום קל להשכירן, יש עלויות תחזוקה, יש לחשב הכנסות לפי חודשים ולא לפי 12 חודשים, משרדים אין תקופות ארוכות של חסר בשוכרים. יש זמן אבוד כשהדירה לא מושכרת, 21

22 החטיבה פוטנציה לאכלכלית לעליית מחירים נוספת למשרדים היום, יש חשש לא מוצדק בשוק של עודף היצע, להיעצר ו"לשבת על הגדר", ולכן שוק המשרדים נוטה הביקוש קיים רק הוא נעצר מאוד של שכר דירה. בציפייה להורדת מחירים, שהגיעו לרמות גבוהות מחירי המשרדים עולים כל השנים, החיים. כפונקציה של עלייה בתוצר הלאומי וברמת בטווח של 5 שנים, אם לא תיבנה תוספת של שטחי תעסוקה יהיה חסר ויעלו המחירים, כמו בדירות. נדל"ן למגורים עלה בקצב הזה, בכ- 50% בארבע השנים האחרונות, העלייה לא תמשיך המשרדים עלו ב -32%, תיתכן עלייה בשל החסר במשרדים. 22

23 סיכום החטיבה הכלכלית למרות החשש מעודף משרדים בתל אביב, יש צורך בבנייה של שטחי תעסוקה ומשרדים אם לא נרצה לעמוד בפני שוקת שבורה בעוד מספר שנים. בשנים האחרונות התחילו בהרחבת שטחי התעסוקה, אולם לא עדיין לא בכמות החסרה והנדרשת. מי שקונה היום משרד, במחירים טובים, עשוי להרוויח ובוודאי לא להפחית את השקעתו, זאת גם אם ייבנו עוד שטחי תעסוקה בישראל ובאזור המרכז. 23

24 החטיבה הכלכלית Knowledge Breeding Success אסטרטגיה מחקרי שיווק חברה ודעת קהל בדיקות היתכנות ופוטנציאל שוק מערכות מידע ופתרונות עתירי מידע 24 ניהול איכות אבטחת מידע

סקירה שבועית מאקרו ישראל 2.20% 1.90% 1.60% 1.30% 1.00% 0.70% 0.40% -0.1% -0.20% -0.50%

סקירה שבועית מאקרו ישראל 2.20% 1.90% 1.60% 1.30% 1.00% 0.70% 0.40% -0.1% -0.20% -0.50% 12.11.17-17.11.17 מחלקה כלכלית I מגדל שוקי הון מקבוצת מגדל סקירה שבועית מאקרו ישראל מדד המחירים לצרכן עלה ב- 0.3% בחודש אוקטובר; צמיחה של בתוצר ברבעון השלישי; ירידה במספר הדירות החדשות שנמכרו ברבעון השלישי;